A Inadimplência no setor imobiliário

Diversos investidores têm comentado comigo a preocupação com o aumento da inadimplência e o seu impacto no setor imobiliário.

Essa preocupação ocorre devido a uma falha na comunicação da mídia que associa o aumento da inadimplência de diversos meios de pagamentos a uma alta dos preços dos imóveis. Fazendo uma alusão direta a recente crise americana e sucessivas crises nos países denominados PIGS.

Mas a nossa situação aqui é tão diferente que eu mal posso enxergar semelhanças. Mas eu vou focar esse post na inadimplência imobiliária em relação aos demais tipos de financiamento aqui no Brasil.

Segue abaixo o gráfico de inadimplência de diversos tipos de financiamento.

Para você comprar um imóvel no Brasil é necessária uma entrada entre 25 e 30% do valor do imóvel e o saldo é financiado através alienação fiduciária. Ou seja, não pagou por 3 meses a prestação, você perde tudo o que pagou.

Se você financiar um imóvel de 500 mil R$, será 150 mil de entrada e parcelas mensais de aproximadamente 3,5 mil R$. Se você não pagar 3 parcelas de 3,5 mil R$, o que dá 10,5 mil R$ você perde 150 mil. E não são quaisquer 150 mil. São todos os 150 mil que você juntou a vida inteira. Por anos a fio. Você deixaria de pagar? Eu acho que não. E pelos dados da ABECIP 1,3% foi a inadimplência desse tipo de financiamento no início desse ano.

O volume de recursos é o que difere a inadimplência do financiamento imobiliário do financiamento de um veículo.  Se você perder o seu carro, você trabalha mais um ou dois anos, anda de ônibus, consegue dar uma entrada e financiar outro carro. Se você deixar de pagar o seu apartamento muito provavelmente você tenha que esperar 5 ou 10 anos para poder dar essa entrada novamente.

A inadimplência do setor imobiliário está em 2% (incluindo os financiados por alienação fiduciária e por hipotecas) e para que essa inadimplência venha a aumentar é necessário que ocorram cenários pouco prováveis como desemprego aumentando bastante e renda caindo. E não são essas as projeções nem dos mais pessimistas dos economistas.

Pra ver o relatório da ABECIP inteiro clique aqui.

Por que os imóveis ficaram tão caros?

Como eu já disse no post os preços dos imóveis vão cair? Imóvel não está caro. Imóvel é caro. No entanto o questionamento que eu ouço é que os preços subiram rápido demais e isso assusta muita gente.

O que aconteceu no mercado imobiliário foi que por muito tempo não havia oferta de imóveis. No gráfico abaixo eu apresento a evolução real da economia global do País (PIB) contra a evolução da construção no país( FBCF-Construção).

É fácil de perceber que nas décadas de 80 e 90 a construção no Brasil teve crescimento zero. E esse índice representa todas as construções do país incluindo obras públicas (escolas, estradas, hospitais, etc) e obras civis (onde se enquadram imóveis industriais, comerciais e residenciais).

Por mais de 20 anos pouco se construiu no país e após o ano de 2002 houve uma retomada da construção de edifícios residenciais e comerciais para suprir essa demanda reprimida.

Dessa forma eu atribuo o crescimento do preço do valor dos imóveis a três fatores: demanda reprimida, qualidade dos imóveis novos, e oferta de crédito.

Pelo gráfico acima podemos constatar que uma geração inteira não teve acesso a sua moradia própria. Então hoje temos os novos compradores (nascidos na década de 80) que estão chegando ao mercado com uma formação melhor que a da geração anterior e com maior capacidade de pagamento. Temos a geração nascida nas décadas de 60/70 que não tiveram acesso à moradia. Além da geração anterior que se interessa pela qualidade dos imóveis mais novos.

A qualidade dos imóveis novos é realmente uma mudança de paradigma em relação aos imóveis construídos na década de 70. Quem mora hoje em um apartamento novo entende bem essa mudança.

Não digo na qualidade da construção, mas na infraestrutura provida pelos recém-entregues apartamentos. Morar em um prédio com uma academia melhor que a do bairro, com sauna, quadra de squash, home theater além das recepções suntuosas com decoração e paisagismo de primeira (além da segurança que será assunto de outro post) é de longe um atrativo para quem mora em um edifício antigo. É como trocar um Monza por um Honda Civic. O Monza era bom. Mas o Honda é muito melhor. Mais caro, mas melhor.

Em relação à oferta de crédito, ela se deu graças a uma mudança na legislação que passou a permitir a alienação fiduciária do imóvel ao invés da burocrática hipoteca. Isso deu mais segurança jurídica às instituições financeiras que passaram a ofertar mais crédito. Ainda ínfimo em relação aos outros países do mesmo patamar econômico do Brasil.

Todos esses fatores trouxeram novamente à vida o mercado imobiliário.  A lei da oferta e procura é conhecida de todos. E no caso do mercado de imóveis a demanda ainda é muito maior do que a oferta.

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Vale a pena comprar um imóvel? Ou é melhor alugar e colocar o dinheiro em uma aplicação?

Pergunte ao seu avô ou ao seu pai o que ele acha e vai ver que a resposta é unânime: compre. Mas quais fundamentos embasam essa resposta uma vez que existem muitos que defendem que investir em um imóvel é a maior furada e que o negócio é aplicar os seus recursos no mercado financeiro que você ganha muito mais.

Eu fiz uma análise para dirimir essa questão.

Hipótese 1) O investidor compra um imóvel de 500 mil. Dá 150 mil de entrada e financia o resto com a caixa pelo sistema SAC em 30 anos. O fluxo da planilha em anexo eu tirei da simulação que eu fiz na caixa. O valor do imóvel eu reajustei pelo IGP-M (5% a.a.) uma vez por ano.

Hipótese 2) O investidor pega os 150 mil dele e investe em uma aplicação financeira rendendo entre 9% e 12% a.a. líquido (eu não conheço nenhuma aplicação que renda isso hoje, mas vamos lá). Mas como o investidor precisa morar ele vai alugar um apartamento a 0,5% do valor do imóvel, 2500 R$. Também reajustado por 5% a.a.

Supus que os dois investidores tem o mesmo orçamento. Como a primeira parcela é de 3.600 R$, o segundo investidor terá um excedente de caixa de 900 R$ e aplicará no mesmo investimento que aplicou os 150 mil. Alguns anos após, ele precisará retirar recursos da aplicação para pagar o aluguel.

O resultado ficou o seguinte:

É nítido que o investidor que comprou o seu imóvel estará com um patrimônio final maior que os investidores que conseguirem investir nas taxas indicadas acima. Nessa análise quem comprou o imóvel financiando se deu muito melhor dos que investiram.

 Para baixar a planilha clique aqui

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Os preços dos imóveis vão cair?

Essa é uma pergunta que eu costumo responder com frequência. E a resposta é simples: não, os preços não vão cair.

Essa é uma associação direta muito comum com os preços das ações, se sobrem muito, um dia devem cair. E também, acredito que isto esteja fresco na cabeça das pessoas dada a crise imobiliária nos EUA e agora na Europa.

O que fariam os preços de um imóvel cair são dois fatores : excesso de oferta, falta de demanda.

Excesso de oferta de imóveis novos é impraticável em um país burocrático como o Brasil. É muito difícil se aprovar um projeto nas municipalidades, além de todo um trâmite jurídico mais burocrático ainda para se conseguir ofertar os imóveis. No meu texto de Qual o melhor mês pra eu comprar um imóvel na planta? eu afirmo que o faturamento de imóveis na maior capital do país cresceu 5,5% a.a. acima da inflação. Onde está o excesso de oferta?

O excesso de oferta de imóveis usados poderia acontecer como aconteceu na recente crise nos EUA ou na Europa se nós tivéssemos a mesma estrutura financeira de empréstimos para o imóvel. Mas não temos. O nosso sistema é muito melhor. O sistema financeiro brasileiro é um dos mais seguros do mundo e sabem por quê? Por que nós temos que nos proteger da criatividade do brasileiro.

A falta de demanda é um problema que teremos no Brasil. Em 50 anos. Quando a população envelhecer e não tiver mais filhos. Por que até lá, teremos de conviver com: a) o aumento da renda da população , em São Paulo a renda per capita era de 20 mil R$/ano em 2004 e passou para 40 mil R$/ano em 2011; b) acesso ao crédito, que tem aumentado todo ano e ainda falta muito pra chegarmos nos níveis de países como México e Chile.

Faltam fundamentos para afirmar que os preços dos imóveis cairão no Brasil. E se você acha que os preços dos imóveis estão caros, eu te respondo: imóvel não está caro, imóvel é caro. Sempre foi e sempre será.

Por que investir em imóveis e em qual proporção?

Investimento em imóveis é um investimento de longo prazo e deve ser inserido na carteira pelos seguintes motivos: diversificação e redução do risco do portfólio, altos retornos, geração de caixa e hedge contra inflação.

Diversificação do portfólio acontece, pois o investimento imobiliário contempla variações inerentes ao local onde o imóvel está investido. Um exemplo claro disso é a valorização de imóveis no entorno do metrô, próximos a um novo shopping ou a uma nova avenida. Com qual aplicação na bolsa ou em títulos que você conseguiria ganhar com isso? Só em imóveis.

A redução do risco do portfólio acontece quando se insere um ativo diversificador de risco. Na minha dissertação de mestrado, com o link abaixo, eu comprovei que o investimento imobiliário no Brasil é ativo de diversificação de risco. 


A redução do risco do portfólio é um conceito complexo de explicar, mas com exemplo é mais simples: Se você tem dois investimentos com rentabilidade de 10% ao ano com variação (volatilidade) de 5% cada e eles são diversificados (correlação nula) a rentabilidade final da carteira é de 10% e a volatilidade da carteira é de 3, 54%. Parece mágica, não é, é ciência!

Os altos retornos são provenientes de duas faces do investimento imobiliário: o aluguel e a variação do valor do imóvel.

O aluguel é responsável pela geração de caixa. No Brasil é bastante difícil equacionar um investimento que te provenha geração de caixa mensal, com boa rentabilidade, onde se consiga obter uma retirada mensal. E essa é uma das principais características dos imóveis.

A variação do valor do imóvel é um excelente hedge contra a inflação, uma vez que os aluguéis são corrigidos pela inflação e o valor do imóvel geralmente é calculado com base no valor do aluguel.

E qual a proporção ótima de imóveis eu devo alocar no meu portfólio? Na minha dissertação de mestrado eu sugiro algo entre 20% e 30%, com base no grau de aversão a risco do investidor.

Esse artigo é mais bem explorado na minha dissertação de mestrado no link abaixo.

http://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/handle/10438/9378

Qual o melhor mês pra eu comprar um imóvel na planta?

Assim como no mercado de agricultura, existe a safra de imóveis durante o ano. Isso é decorrente do cronograma de lançamento dos imóveis dada a aceitação do mercado.

Os picos de vendas de imóveis são nos meses de março (+84 milhões R$)***, junho (+246 milhões R$), setembro (+252 milhões R$) e dezembro (+466 milhões R$). Sendo dezembro o mês com maior concentração de vendas do ano.

Março (+84 milhões R$) geralmente é o primeiro mês após o carnaval, até então o ano não tinha começado e as pessoas estão ficando mais tranquilas após a enxurrada de contas que tiveram que pagar no começo do ano.

Junho (+246 milhões R$) é a véspera do mês de férias das crianças, o ano está a todo vapor (quando está), os jornais tem notícias sobre esportes, economia, política e várias outras coisas que nas férias se restringem somente aos acontecimentos do semestre que se encerrou além de algumas tragédias. Em julho o mercado praticamente pára.

O mês de setembro (+252 milhões R$) é quando os incorporadores terminaram de receber todas as propostas dos meses de julho e agosto – retorno de férias de crianças e investidores respectivamente – e resolvem fazer o lançamento.

Dezembro (+466 milhões R$) é o último mês do ano, mês de mudanças, é o mês que mais vende, de longe. As pessoas dão imóveis de presente para os pais, para os filhos e o mais importante: elas usam o décimo terceiro.

Geralmente nos meses subsequentes a esses meses as vendas despencam relativamente ao mês anterior, e é ai que está a sua oportunidade. Janeiro (- 544 milhões), abril (-41 milhões R$), julho (-124 milhões) e outubro (-110 milhões).

Neste momento você terá mais atenção no plantão de vendas por parte dos corretores e por parte dos incorporadores no que diz respeito à barganha por descontos.

*** Os dados apresentados são de uma regressão sobre o volume geral de vendas de imóveis novos no município de São Paulo em milhões de reais. São dados de janeiro de 2004 até março de 2012. O nível inicial era de 854 milhões e o nível atual é de 1.286 milhões, o que representa um crescimento médio do mercado de 5,25% a.a.

Imóvel com renda é um bom investimento?

Todo imóvel é um investimento híbrido de dívida-ativo. Dívida, pois o recebimento dos aluguéis se assemelha a um título perpétuo que paga cupons mensalmente. E ativo, pois o valor do imóvel varia de acordo com as condições econômicas onde está inserido.

Não vou fazer considerações sobre a qualidade do imóvel, nem sobre a qualidade do inquilino neste post. Somente farei as considerações financeiras.
Quando um investidor compra um imóvel com 0,9 % de rentabilidade ao mês (equivalente a 11,35% ao ano), na verdade ele esta comprando rendimentos mensais que terão reajustes anuais do IGP-M no valor dos aluguéis e além disso terá o ativo.

Caso ao final de um, dois cinco, ou vinte anos, o investidor revenda para um investidor que busque a mesma rentabilidade que ele, ou seja 0,9% a.m. também terá no mínimo um reajuste de IGP-M no valor do ativo. Façamos as contas: se o imóvel é alugado por 90 mil R$ ele valerá 10 milhões R$. Ao final do ano, caso o reajuste do IGP-M seja 6% a.a. o aluguel passará para 95,4 mil R$ e o valor do ativo passará para 10,6 milhões R$, na possibilidade de revenda a uma taxa de 0,9% a.m.

O resultado dessa aplicação é de 11,35% a.a. mais 105% do IGP-M. Nos últimos anos a variação do IGP-M foi entre 6 e 10% a.a. Então essa aplicação varia entre 17,65% e 21,85% a.a.

Eu vou apresentar os dados referentes ao aluguel de um apartamento residencial alugado por 0,3% a.m. (considerado baixo no mercado) não por julgar o leitor incompetente para fazer as contas, mas para calar de vez os pseudo-economistas que dizem que comprar um apartamento residencial é pior que investir na poupança:

O resultado da aplicação seria de 3,36% mais 105% do IGP-M. Então essa aplicação varia entre 9,96% a.a. e 14,16% a.a.

Financeiramente, a aquisição de um imóvel com renda é uma forma de gerar capital para suprir as necessidades do cotidiano sem perder parte do patrimônio. Você conserva o seu patrimônio e faz usufruto da renda no seu dia-a-dia.

Mas e a liquidez do investimento imobiliário?

Imóvel não tem liquidez! É um investimento que não é pra ter liquidez, faz parte do negócio.

Você como investidor deve ter três tipos de investimento: curto prazo, médio prazo e longo prazo.

O investimento de curto prazo é para cobrir eventualidades, financiar uma viagem.

O Investimento de médio prazo é para pagar um curso caro – um MBA por exemplo – comprar o carro dos sonhos, fazer uma viagem de um ano.

Investimento de longo prazo é onde você obtém o retorno: são ações de empresas, fundos de private equity e imóveis.

Quanto mais tempo você se compromete com um investimento, maior é a sua expectativa de retorno financeiro. E se você aplica todos os recursos em um ativo com liquidez você está perdendo o potencial ganho de aplicar em ativos de longo prazo, que por definição, não tem liquidez.

Fundos de Private Equity geralmente tem um período de retenção do recurso de pelo menos 7 anos, há alguns com 15 anos de resgate ou mais.

Mas ações não são ativos com liquidez? São, mas os grandes investidores sabem que a liquidez do mercado financeiro mais atrapalha do que ajuda na tomada de decisão do investidor. O Waren Buffet investe em ações e as detém por anos a fio e só realmente repara nas cotações quando os valores despencam e ele tem intenção de aumentar sua participação na empresa. Ele não usa a liquidez para vender, mas sim para comprar. Ele vê ações como ativos de longo prazo.

Imóvel não ter liquidez não é um defeito, é uma característica. E se você pretende investir em imóveis pra juntar recursos pra comprar um carro, fazer um MBA, ou dinheiro para eventualidades significa que não está entendendo a diferença entre investimento de curto e de longo prazo.