Imóvel com renda é um bom investimento?

Todo imóvel é um investimento híbrido de dívida-ativo. Dívida, pois o recebimento dos aluguéis se assemelha a um título perpétuo que paga cupons mensalmente. E ativo, pois o valor do imóvel varia de acordo com as condições econômicas onde está inserido.

Não vou fazer considerações sobre a qualidade do imóvel, nem sobre a qualidade do inquilino neste post. Somente farei as considerações financeiras.
Quando um investidor compra um imóvel com 0,9 % de rentabilidade ao mês (equivalente a 11,35% ao ano), na verdade ele esta comprando rendimentos mensais que terão reajustes anuais do IGP-M no valor dos aluguéis e além disso terá o ativo.

Caso ao final de um, dois cinco, ou vinte anos, o investidor revenda para um investidor que busque a mesma rentabilidade que ele, ou seja 0,9% a.m. também terá no mínimo um reajuste de IGP-M no valor do ativo. Façamos as contas: se o imóvel é alugado por 90 mil R$ ele valerá 10 milhões R$. Ao final do ano, caso o reajuste do IGP-M seja 6% a.a. o aluguel passará para 95,4 mil R$ e o valor do ativo passará para 10,6 milhões R$, na possibilidade de revenda a uma taxa de 0,9% a.m.

O resultado dessa aplicação é de 11,35% a.a. mais 105% do IGP-M. Nos últimos anos a variação do IGP-M foi entre 6 e 10% a.a. Então essa aplicação varia entre 17,65% e 21,85% a.a.

Eu vou apresentar os dados referentes ao aluguel de um apartamento residencial alugado por 0,3% a.m. (considerado baixo no mercado) não por julgar o leitor incompetente para fazer as contas, mas para calar de vez os pseudo-economistas que dizem que comprar um apartamento residencial é pior que investir na poupança:

O resultado da aplicação seria de 3,36% mais 105% do IGP-M. Então essa aplicação varia entre 9,96% a.a. e 14,16% a.a.

Financeiramente, a aquisição de um imóvel com renda é uma forma de gerar capital para suprir as necessidades do cotidiano sem perder parte do patrimônio. Você conserva o seu patrimônio e faz usufruto da renda no seu dia-a-dia.

Mas e a liquidez do investimento imobiliário?

Imóvel não tem liquidez! É um investimento que não é pra ter liquidez, faz parte do negócio.

Você como investidor deve ter três tipos de investimento: curto prazo, médio prazo e longo prazo.

O investimento de curto prazo é para cobrir eventualidades, financiar uma viagem.

O Investimento de médio prazo é para pagar um curso caro – um MBA por exemplo – comprar o carro dos sonhos, fazer uma viagem de um ano.

Investimento de longo prazo é onde você obtém o retorno: são ações de empresas, fundos de private equity e imóveis.

Quanto mais tempo você se compromete com um investimento, maior é a sua expectativa de retorno financeiro. E se você aplica todos os recursos em um ativo com liquidez você está perdendo o potencial ganho de aplicar em ativos de longo prazo, que por definição, não tem liquidez.

Fundos de Private Equity geralmente tem um período de retenção do recurso de pelo menos 7 anos, há alguns com 15 anos de resgate ou mais.

Mas ações não são ativos com liquidez? São, mas os grandes investidores sabem que a liquidez do mercado financeiro mais atrapalha do que ajuda na tomada de decisão do investidor. O Waren Buffet investe em ações e as detém por anos a fio e só realmente repara nas cotações quando os valores despencam e ele tem intenção de aumentar sua participação na empresa. Ele não usa a liquidez para vender, mas sim para comprar. Ele vê ações como ativos de longo prazo.

Imóvel não ter liquidez não é um defeito, é uma característica. E se você pretende investir em imóveis pra juntar recursos pra comprar um carro, fazer um MBA, ou dinheiro para eventualidades significa que não está entendendo a diferença entre investimento de curto e de longo prazo.