Os preços dos imóveis vão cair?

Essa é uma pergunta que eu costumo responder com frequência. E a resposta é simples: não, os preços não vão cair.

Essa é uma associação direta muito comum com os preços das ações, se sobrem muito, um dia devem cair. E também, acredito que isto esteja fresco na cabeça das pessoas dada a crise imobiliária nos EUA e agora na Europa.

O que fariam os preços de um imóvel cair são dois fatores : excesso de oferta, falta de demanda.

Excesso de oferta de imóveis novos é impraticável em um país burocrático como o Brasil. É muito difícil se aprovar um projeto nas municipalidades, além de todo um trâmite jurídico mais burocrático ainda para se conseguir ofertar os imóveis. No meu texto de Qual o melhor mês pra eu comprar um imóvel na planta? eu afirmo que o faturamento de imóveis na maior capital do país cresceu 5,5% a.a. acima da inflação. Onde está o excesso de oferta?

O excesso de oferta de imóveis usados poderia acontecer como aconteceu na recente crise nos EUA ou na Europa se nós tivéssemos a mesma estrutura financeira de empréstimos para o imóvel. Mas não temos. O nosso sistema é muito melhor. O sistema financeiro brasileiro é um dos mais seguros do mundo e sabem por quê? Por que nós temos que nos proteger da criatividade do brasileiro.

A falta de demanda é um problema que teremos no Brasil. Em 50 anos. Quando a população envelhecer e não tiver mais filhos. Por que até lá, teremos de conviver com: a) o aumento da renda da população , em São Paulo a renda per capita era de 20 mil R$/ano em 2004 e passou para 40 mil R$/ano em 2011; b) acesso ao crédito, que tem aumentado todo ano e ainda falta muito pra chegarmos nos níveis de países como México e Chile.

Faltam fundamentos para afirmar que os preços dos imóveis cairão no Brasil. E se você acha que os preços dos imóveis estão caros, eu te respondo: imóvel não está caro, imóvel é caro. Sempre foi e sempre será.

Por que investir em imóveis e em qual proporção?

Investimento em imóveis é um investimento de longo prazo e deve ser inserido na carteira pelos seguintes motivos: diversificação e redução do risco do portfólio, altos retornos, geração de caixa e hedge contra inflação.

Diversificação do portfólio acontece, pois o investimento imobiliário contempla variações inerentes ao local onde o imóvel está investido. Um exemplo claro disso é a valorização de imóveis no entorno do metrô, próximos a um novo shopping ou a uma nova avenida. Com qual aplicação na bolsa ou em títulos que você conseguiria ganhar com isso? Só em imóveis.

A redução do risco do portfólio acontece quando se insere um ativo diversificador de risco. Na minha dissertação de mestrado, com o link abaixo, eu comprovei que o investimento imobiliário no Brasil é ativo de diversificação de risco. 


A redução do risco do portfólio é um conceito complexo de explicar, mas com exemplo é mais simples: Se você tem dois investimentos com rentabilidade de 10% ao ano com variação (volatilidade) de 5% cada e eles são diversificados (correlação nula) a rentabilidade final da carteira é de 10% e a volatilidade da carteira é de 3, 54%. Parece mágica, não é, é ciência!

Os altos retornos são provenientes de duas faces do investimento imobiliário: o aluguel e a variação do valor do imóvel.

O aluguel é responsável pela geração de caixa. No Brasil é bastante difícil equacionar um investimento que te provenha geração de caixa mensal, com boa rentabilidade, onde se consiga obter uma retirada mensal. E essa é uma das principais características dos imóveis.

A variação do valor do imóvel é um excelente hedge contra a inflação, uma vez que os aluguéis são corrigidos pela inflação e o valor do imóvel geralmente é calculado com base no valor do aluguel.

E qual a proporção ótima de imóveis eu devo alocar no meu portfólio? Na minha dissertação de mestrado eu sugiro algo entre 20% e 30%, com base no grau de aversão a risco do investidor.

Esse artigo é mais bem explorado na minha dissertação de mestrado no link abaixo.

http://bibliotecadigital.fgv.br/dspace/handle/10438/9378

Qual o melhor mês pra eu comprar um imóvel na planta?

Assim como no mercado de agricultura, existe a safra de imóveis durante o ano. Isso é decorrente do cronograma de lançamento dos imóveis dada a aceitação do mercado.

Os picos de vendas de imóveis são nos meses de março (+84 milhões R$)***, junho (+246 milhões R$), setembro (+252 milhões R$) e dezembro (+466 milhões R$). Sendo dezembro o mês com maior concentração de vendas do ano.

Março (+84 milhões R$) geralmente é o primeiro mês após o carnaval, até então o ano não tinha começado e as pessoas estão ficando mais tranquilas após a enxurrada de contas que tiveram que pagar no começo do ano.

Junho (+246 milhões R$) é a véspera do mês de férias das crianças, o ano está a todo vapor (quando está), os jornais tem notícias sobre esportes, economia, política e várias outras coisas que nas férias se restringem somente aos acontecimentos do semestre que se encerrou além de algumas tragédias. Em julho o mercado praticamente pára.

O mês de setembro (+252 milhões R$) é quando os incorporadores terminaram de receber todas as propostas dos meses de julho e agosto – retorno de férias de crianças e investidores respectivamente – e resolvem fazer o lançamento.

Dezembro (+466 milhões R$) é o último mês do ano, mês de mudanças, é o mês que mais vende, de longe. As pessoas dão imóveis de presente para os pais, para os filhos e o mais importante: elas usam o décimo terceiro.

Geralmente nos meses subsequentes a esses meses as vendas despencam relativamente ao mês anterior, e é ai que está a sua oportunidade. Janeiro (- 544 milhões), abril (-41 milhões R$), julho (-124 milhões) e outubro (-110 milhões).

Neste momento você terá mais atenção no plantão de vendas por parte dos corretores e por parte dos incorporadores no que diz respeito à barganha por descontos.

*** Os dados apresentados são de uma regressão sobre o volume geral de vendas de imóveis novos no município de São Paulo em milhões de reais. São dados de janeiro de 2004 até março de 2012. O nível inicial era de 854 milhões e o nível atual é de 1.286 milhões, o que representa um crescimento médio do mercado de 5,25% a.a.