Vale a pena ser investidor junto com o incorporador?

Este foi um questionamento feito a mim por um grande amigo. E cabe a mim, como incorporador, ressaltar os riscos e o retorno desta oportunidade. Pois os meus investidores acreditam ser o melhor negócio imobiliário, dado o risco assumido.

Eu gostaria de expor os riscos embutidos no negócio de incorporação e dizer que o retorno é compatível com o risco assumido.

São quatro os riscos assumidos quando se investe juntamente ao incorporador: o produto; as questões da municipalidade; as questões jurídicas; e o risco financeiro.

Em relação ao produto eu acho importantíssimo salientar que a empresa de vendas deve ser consultada para verificar se o produto oferecido é compatível com o mercado. Oferecer um produto de quatro dormitórios onde o mercado só aceita dois ou três, é correr o risco de não vender no lançamento e aguardar o final da construção da obra, para ver se então o mercado aceitará o produto ofertado. Isso pode complicar o investidor na questão de exposição de caixa.

Verificar se um projeto pode ou não ser aprovado é uma responsabilidade da incorporadora. Mas cabe ao investidor questioná-la em relação ao zoneamento, se haverá ou não desapropriação da área, se existe loteamento aprovado na região, se existe adutora da Sabesp sob o terreno, ou se uma antena da Embratel prejudica a construção do empreendimento.

A viabilidade jurídica é fundamental para a implementação do negócio. Se o proprietário do terreno tiver uma dívida que exceda o valor do imóvel, o negócio pode ser desfeito até quatro anos depois da venda do imóvel, inclusive escriturado e registrado na prefeitura. Ou seja, se a análise jurídica não for bem feita, ao término da construção, um juiz pode cancelar a venda do terreno e pedir que o terreno seja devolvido ao credor. Isso seria um pavor para o investidor.  Portanto, se for investir em incorporação, eu advirto que é extremamente fundamental a supervisão de um advogado.

Finalmente, o risco financeiro. Ele existe na medida em que o prazo para aprovação independe da vontade do incorporador. Pode levar três meses como doze. E isso prejudica as expectativas do investidor. Embora a correção do preço de lançamento seja feita pelo INCC, quando você frustra uma expectativa, não há como consolar o investidor.

Investir em incorporação é um ótimo negócio,com retorno de 30 a 40% ao ano, contanto que se invista em empreendedores experientes no mercado. Que dominam as legislações e as práticas de mercado. E não custa nada lembrar, se quiserem investir invistam com a Trust Real Estate.

O preço alto dos imóveis é culpa das construtoras?

A alta dos imóveis ocorreu devido a um crescimento generalizado nos custos de implementação de um projeto. Ou seja, terrenos, material e mão de obra. O resultado do investimento dessas empresas não retornou para os acionistas, mas sim para a sociedade como um todo. Essa mesma sociedade que se dispõe hoje a criticar e denegrir o setor.

Neste post eu vou discorrer sobre o resultado financeiro das 10 maiores incorporadoras do Brasil*. No gráfico abaixo eu mostro a margem líquida consolidada dessas grandes empresas e é nítido que a margem inicial de 30% apresentada para os investidores não pode ser alcançada nos anos subsequentes devido a alta dos insumos. A margem líquida é a porcentagem que sobra para a empresa depois de deduzir os custos dos empreendimentos e da empresa.

Um fator relevante para a queda das margens foi o aumento do custo dos terrenos, que são a base para se desenvolver a incorporação. É difícil demonstrar com dados o aumento dos preços dos terrenos, mas eu como incorporador sinto na pele a cada dia a alta dos valores pedidos pelos proprietários.   Não somente no aumento do valor em si, mas também pelo custo de financiamento desses terrenos, uma vez que a antiga relação de permuta com os proprietários foi substituída por pagamento em dinheiro.

No vídeo, a pesquisadora Ana Paula Castelo da FGV (clique aqui) apresenta que a evolução real do salário é maior do que o aumento da produtividade. Se paga muito mais por um serviço que é feito de forma somente um pouco mais produtiva. Isso faz com que parte da margem do incorporador seja corroída. E esse aumento do salário real não ocorreu por causa das incorporadoras. Houve uma demanda alta por funcionários para diversos setores da economia de construção civil que não só a de incorporação.

O custo dos materiais também seguiu o mesmo caminho. Muita demanda para obras de infra-estrutura e obras irregulares e reforma. A classe C não compra só TVs de Led, eles também reformam e fazem construções irregulares (os famosos puxadinhos). E pasme, isso consome mais material do que a construção por empresas formais no Brasil.

O custo de se produzir um imóvel no Brasil é muito alto. Como todas as outras coisas por aqui. Então, antes de criticar as empresas lembre-se do gráfico acima. Elas não estão ganhando tanto assim.

*Com base no valor patrimonial apresentado nos balanços de 03/2012

Como acelerar a venda do seu imóvel

Como eu disse no meu post Mas e a liquidez do investimento imobiliário? Imóvel não tem liquidez e não é para ter. Mas se você tomou a decisão de vender um imóvel eu vou deixar algumas sugestões que possam ajudar você a vender o seu imóvel.

Aqui, eu não pretendo falar em marketing, em como levar os clientes ao seu imóvel, pois as são de conhecimento de todos: contratar uma ou várias imobiliárias; anunciar no ZapImóveis; e conversar com o zelador ou o guarda da rua.

Aqui eu vou dar três dicas que realmente comovem o comprador, uma vez que ele esteja visitando o seu imóvel e são simples: limpeza, iluminação e paisagismo.

Existem pessoas que ficam sufocadas quando entram em imóveis sujos, principalmente as mulheres. E convenhamos, são elas que tomam as decisões. Um imóvel vazio fica sujo, mesmo que você não queira. Gastar 80 reais por mês para uma faxineira ir um dia e dar uma boa limpada no imóvel além de não espantar as senhoritas, passa a impressão de que o imóvel está bem cuidado.

Ver o bem que você está comprando com iluminação é uma técnica muito utilizada por lojistas e até por donos de cassinos. Muita luz lembra inconscientemente um dia ensolarado, feliz. Se você tiver um imóvel comercial na rua, uma loja, contrate uma empresa de iluminação. O custo é muito menor do que você imagina e você ainda terá a vantagem de expor o seu imóvel de noite, que sem iluminação, convenhamos, é bem difícil. Se você tiver um apartamento, não precisa refazer o forro com iluminação indireta, é só instalar lâmpadas. É simples, mas ajuda bastante.

Paisagismo é outro item fundamental. No site da paisagista Thays Nogueira (clique aqui) tem uma foto de um ambiente antes e depois da implantação de poucos vasos. Mudaram um ambiente extremamente árido para o lugar mais aconchegante da casa. Paisagismo é um capricho e isso além de deixar mais bonito também passa a imagem de que você cuidou do imóvel.

São três dicas de custo baixo em relação ao imóvel que podem acelerar a venda ou locação.

Ps: Outra dica para quem quer vender um apartamento recém entregue é: coloque um carpete de madeira claro. É fácil de manter limpo, amplia o ambiente, e é barato.

Retorno de Férias

Caros,

Essa semana eu estou retornando de férias e vou voltar a publicar semanalmente os posts.

Como a minha fonte de inspiração são as minhas leituras e as conversas do dia-a-dia, eu pretendo discorrer sobre assuntos técnicos e alguns menos técnicos.

Estou aberto a sugestões.

Atenciosamente,
Martim Gross