A Inadimplência no setor imobiliário

Diversos investidores têm comentado comigo a preocupação com o aumento da inadimplência e o seu impacto no setor imobiliário.

Essa preocupação ocorre devido a uma falha na comunicação da mídia que associa o aumento da inadimplência de diversos meios de pagamentos a uma alta dos preços dos imóveis. Fazendo uma alusão direta a recente crise americana e sucessivas crises nos países denominados PIGS.

Mas a nossa situação aqui é tão diferente que eu mal posso enxergar semelhanças. Mas eu vou focar esse post na inadimplência imobiliária em relação aos demais tipos de financiamento aqui no Brasil.

Segue abaixo o gráfico de inadimplência de diversos tipos de financiamento.

Para você comprar um imóvel no Brasil é necessária uma entrada entre 25 e 30% do valor do imóvel e o saldo é financiado através alienação fiduciária. Ou seja, não pagou por 3 meses a prestação, você perde tudo o que pagou.

Se você financiar um imóvel de 500 mil R$, será 150 mil de entrada e parcelas mensais de aproximadamente 3,5 mil R$. Se você não pagar 3 parcelas de 3,5 mil R$, o que dá 10,5 mil R$ você perde 150 mil. E não são quaisquer 150 mil. São todos os 150 mil que você juntou a vida inteira. Por anos a fio. Você deixaria de pagar? Eu acho que não. E pelos dados da ABECIP 1,3% foi a inadimplência desse tipo de financiamento no início desse ano.

O volume de recursos é o que difere a inadimplência do financiamento imobiliário do financiamento de um veículo.  Se você perder o seu carro, você trabalha mais um ou dois anos, anda de ônibus, consegue dar uma entrada e financiar outro carro. Se você deixar de pagar o seu apartamento muito provavelmente você tenha que esperar 5 ou 10 anos para poder dar essa entrada novamente.

A inadimplência do setor imobiliário está em 2% (incluindo os financiados por alienação fiduciária e por hipotecas) e para que essa inadimplência venha a aumentar é necessário que ocorram cenários pouco prováveis como desemprego aumentando bastante e renda caindo. E não são essas as projeções nem dos mais pessimistas dos economistas.

Pra ver o relatório da ABECIP inteiro clique aqui.

Por que os imóveis ficaram tão caros?

Como eu já disse no post os preços dos imóveis vão cair? Imóvel não está caro. Imóvel é caro. No entanto o questionamento que eu ouço é que os preços subiram rápido demais e isso assusta muita gente.

O que aconteceu no mercado imobiliário foi que por muito tempo não havia oferta de imóveis. No gráfico abaixo eu apresento a evolução real da economia global do País (PIB) contra a evolução da construção no país( FBCF-Construção).

É fácil de perceber que nas décadas de 80 e 90 a construção no Brasil teve crescimento zero. E esse índice representa todas as construções do país incluindo obras públicas (escolas, estradas, hospitais, etc) e obras civis (onde se enquadram imóveis industriais, comerciais e residenciais).

Por mais de 20 anos pouco se construiu no país e após o ano de 2002 houve uma retomada da construção de edifícios residenciais e comerciais para suprir essa demanda reprimida.

Dessa forma eu atribuo o crescimento do preço do valor dos imóveis a três fatores: demanda reprimida, qualidade dos imóveis novos, e oferta de crédito.

Pelo gráfico acima podemos constatar que uma geração inteira não teve acesso a sua moradia própria. Então hoje temos os novos compradores (nascidos na década de 80) que estão chegando ao mercado com uma formação melhor que a da geração anterior e com maior capacidade de pagamento. Temos a geração nascida nas décadas de 60/70 que não tiveram acesso à moradia. Além da geração anterior que se interessa pela qualidade dos imóveis mais novos.

A qualidade dos imóveis novos é realmente uma mudança de paradigma em relação aos imóveis construídos na década de 70. Quem mora hoje em um apartamento novo entende bem essa mudança.

Não digo na qualidade da construção, mas na infraestrutura provida pelos recém-entregues apartamentos. Morar em um prédio com uma academia melhor que a do bairro, com sauna, quadra de squash, home theater além das recepções suntuosas com decoração e paisagismo de primeira (além da segurança que será assunto de outro post) é de longe um atrativo para quem mora em um edifício antigo. É como trocar um Monza por um Honda Civic. O Monza era bom. Mas o Honda é muito melhor. Mais caro, mas melhor.

Em relação à oferta de crédito, ela se deu graças a uma mudança na legislação que passou a permitir a alienação fiduciária do imóvel ao invés da burocrática hipoteca. Isso deu mais segurança jurídica às instituições financeiras que passaram a ofertar mais crédito. Ainda ínfimo em relação aos outros países do mesmo patamar econômico do Brasil.

Todos esses fatores trouxeram novamente à vida o mercado imobiliário.  A lei da oferta e procura é conhecida de todos. E no caso do mercado de imóveis a demanda ainda é muito maior do que a oferta.

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Vale a pena comprar um imóvel? Ou é melhor alugar e colocar o dinheiro em uma aplicação?

Pergunte ao seu avô ou ao seu pai o que ele acha e vai ver que a resposta é unânime: compre. Mas quais fundamentos embasam essa resposta uma vez que existem muitos que defendem que investir em um imóvel é a maior furada e que o negócio é aplicar os seus recursos no mercado financeiro que você ganha muito mais.

Eu fiz uma análise para dirimir essa questão.

Hipótese 1) O investidor compra um imóvel de 500 mil. Dá 150 mil de entrada e financia o resto com a caixa pelo sistema SAC em 30 anos. O fluxo da planilha em anexo eu tirei da simulação que eu fiz na caixa. O valor do imóvel eu reajustei pelo IGP-M (5% a.a.) uma vez por ano.

Hipótese 2) O investidor pega os 150 mil dele e investe em uma aplicação financeira rendendo entre 9% e 12% a.a. líquido (eu não conheço nenhuma aplicação que renda isso hoje, mas vamos lá). Mas como o investidor precisa morar ele vai alugar um apartamento a 0,5% do valor do imóvel, 2500 R$. Também reajustado por 5% a.a.

Supus que os dois investidores tem o mesmo orçamento. Como a primeira parcela é de 3.600 R$, o segundo investidor terá um excedente de caixa de 900 R$ e aplicará no mesmo investimento que aplicou os 150 mil. Alguns anos após, ele precisará retirar recursos da aplicação para pagar o aluguel.

O resultado ficou o seguinte:

É nítido que o investidor que comprou o seu imóvel estará com um patrimônio final maior que os investidores que conseguirem investir nas taxas indicadas acima. Nessa análise quem comprou o imóvel financiando se deu muito melhor dos que investiram.

 Para baixar a planilha clique aqui

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