Bolha imobiliária: estamos vivendo uma?

Vou descrever quais são as principais características da formação de uma bolha imobiliária e então o leitor terá condições de concluir se há ou não uma bolha imobiliária no Brasil. E eu vou me referir aqui principalmente à cidade de são Paulo, pois é onde atuam as principais incorporadoras as “vilãs” da alta dos preços dos imóveis. E é onde estas estão elevando o preço dos imóveis a valores muito acima da inflação.

Inicialmente eu gostaria de separar bolha imobiliária de desvalorização imobiliária. Nos EUA nós tivemos uma bolha imobiliária que estourou em 2008, na Grécia nós temos desvalorização imobiliária devido à crise sem precedentes instalada no país. A bolha acontece geralmente acontece por causa de três fatores: crédito irresponsável; alta inflação (quando utilizada como indexadora) e muita especulação.

Em relação ao crédito nos EUA como em diversos outros países que estão sofrendo com o colapso financeiro imobiliário, quem emprestava o recurso não era quem fazia a análise de crédito, muito menos quem vendia o crédito. Lá existia, e ainda existe, muitos intermediários entre quem empresta o recurso e quem efetivamente vende. Aqui, quem empresta é a mesma instituição que analisa o crédito, e quem vende. O Bradesco ou o Itaú analisa a carteira de crédito dele antes de liberar financiamento. Parece besteira, mas aquele papo de quem engorda o boi é olho do dono, aqui é relevante. E tanto o Itaú quanto o Bradesco (BB, CEF etc) tem previsões de aumento de oferta de crédito imobiliário e tem restringido cada vez mais o critério de análise de crédito. Isso só acontece em um cenário, aumento expressivo da demanda.

A Inflação foi o que estourou a bolha dos EUA, pois era a indexadora de diversos contratos de baixa renda. Quando a inflação aumentou os donos dos imóveis ficaram inadimplentes e assim desmoronou o castelo de cartas. Aqui a indexadora de crédito imobiliário é a TR (Taxa referencial). Que nos últimos anos variou entre 1 e 2%. E como é o indexador também da poupança, antigamente em 6% + TR, não existe interesse que esse número aumente.

Os especuladores geralmente são os vilões das crises. Geralmente imaginamos um gordo mafioso com um charuto na mão dando ordens de compra e venda por telefone, gritando com o corretor. Mas não é bem essa a cara do especulador. A não ser que você compre um imóvel com um contrato de locação, você está especulando quando compra um imóvel. Ninguém garante que você vá morar ali para sempre, então você pensa nas qualidades necessárias para ocupar e caso precise vender, por que não?

A especulação nos lançamentos imobiliários aumentou muito nos últimos anos. Geralmente antigamente 30% era vendido para investidores e 70% para potenciais moradores e hoje essa proporção se inverteu. 70% para investidores e 30% para moradores. Isso significa que o mercado vai estourar? Não.

Tenha cuidado quando você ler um número de proporção. Jornalistas adoram brincar com isso. 70% de quanto? Anualmente são lançadas em média 30.000 novas unidades no mercado, contra 3,5 milhões de moradias em São Paulo. Isso significa menos de 1% por ano. E é 70% disso que está na mão dos especuladores de imóveis na planta.

Outro dado relevante é que vários especuladores tem interesse em alugar os imóveis. E hoje são apenas 800 mil residências alugadas em São Paulo. Acho que existe espaço pra alugar esses imóveis.

 Com a análise de crédito dos bancos, o controle do indexador da taxa de juros e a inexpressiva participação dos especuladores no mercado imobiliário eu deixo aqui a minha impressão de que não estamos vivendo uma bolha imobiliária. 

Com a queda dos juros, salas comerciais são a alternativa?

Alguns investidores me perguntaram isso nas últimas semanas e achei que seria um bom post.

Eu indico para os meus investidores uma proporção entre 25 e 30% do portfólio de longo prazo imóvel com renda. Ou seja, se você não tem, agora é um bom momento.

Mas existem algumas precauções muito importantes a se tomar antes de comprar o imóvel: localização, tamanho do empreendimento e se existe ou existirá uma administradora de locação.

Para o imóvel comercial a localização é fundamental. Uma boa dica que eu dou é parar na frente do imóvel e se perguntar: se eu fosse montar uma loja de qualquer coisa, aqui seria um bom ponto? Se a resposta for sim, já é um bom começo. Outra pergunta é se no entorno não existe oferta excessiva do mesmo produto. Entender a ocupação dos conjuntos vizinhos é muito importante.

O tamanho do empreendimento é fundamental. Nos últimos anos foram lançados empreendimentos de 300 a 500 conjuntos comerciais de 30 metros quadrados. E vendidos com a idéia de que médicos e advogados ocupariam esses espaços. Quem tem sala nesses edifícios vai enfrentar dificuldade pra locar esses conjuntos. Haja médico!

A administradora de locação é muito importante para evitar a canibalização do empreendimento. Em um edifício de 500 salas se não houver uma administradora, os proprietários começam a baixar o preço com medo de ter que pagar o condomínio por mais um ano e o preço de locação do edifício despenca. Eu tenho notícias de escritórios alugando pela metade do valor de mercado por causa desse tipo de coisa.

Como exemplo eu vou deixar aqui um empreendimento que eu vou lançar em Perdizes no final do ano: antigamente no terreno ficava uma padaria (alguém já viu uma padaria mal localizada?), são 30 salas de 55 m² (que dá pra uma empresa com 4 ou 5 funcionários ocupar, e não só médicos, embora seja perto do Einstein) e terá administração da locação. Se for investir em imóveis comerciais esse é um bom padrão.

Apêndice

(a partir daqui é pra quem não cansou de ler ainda)

Eu gostaria de discorrer um pouco sobre a estrutura de alocação de recursos para concluir se investir em imóveis comerciais é uma boa ou não.

A queda da taxa de juros de 12% a.a. para 8% ao ano deveria mudar pouco a proporção de alocação de recursos de um investimento que contemple: renda fixa, renda variável e imóveis. De forma marginal. No entanto, como o investidor brasileiro é mal acostumado com a taxa de juros de 1% ao mês e para garantir essa rentabilidade ele assume mais risco para aumentar a rentabilidade. Em cenário de instabilidade econômica mundial tomar mais risco não parece a coisa mais sensata a se fazer.

Não que imóveis sejam arriscados, mas o investidor tem procurado alternativas aos investimentos tradicionais. Como a Bolsa não anda muito bem das pernas e machucou muita gente em 2008, os investidores estão desde então começaram a olhar para o tão mal falado mercado de imóveis.

Os analistas especialistas dizem que o momento é de comprar ações que pagam dividendos (trimestrais) e ainda tem o potencial de valorização da ação. Como se isso fosse muito diferente de imóveis, na verdade a estrutura é a mesma, só que o retorno de imóveis é maior e o risco é menor e o retorno é mensal.

Se vocês gostarem desse post eu posso escrever mais sobre o assunto.

Caso queiram receber esses posts peço que entre deixe o e-mail no contato: martim.gross@trustrealestate.com.br

A falta de demanda por imóveis faz o preço cair?

Diversos veículos da mídia vêm falando dos saldões de algumas incorporadoras e falando que o mercado está despencando, que a bolha estourou, etc, etc. Primeiramente eu gostaria de salientar que quando se faz uma análise do mercado é importante fazer uma análise do mercado como um todo, não fazer uma análise de uma empresa e extrapolar para o mercado.

Economia não funciona assim. O agregado da microeconomia não dá a macroeconomia. Existe uma lacuna entre essas duas ciências e ainda não foi criada nenhuma lei que conseguisse agregar essas duas. E é mais provável que um Nobel em economia consiga fazer isso que um jornalista, isso é a minha opinião.

Abaixo eu mostro o gráfico da evolução da oferta de imóveis contra a demanda de imóveis. Os dados são retirados da pesquisa do Secovi/SP e estão anualizados.

Podemos notar que no período de jan/05 até set/07 a oferta foi superior a demanda. O que a princípio fariam os preços caírem. Mas não caíram. Entre set/07 e jul/08 a demanda foi praticamente igual a oferta. E nessa época os preços subiram. Entre jul/08 e jul/09, tanto a oferta de imóveis quanto a demanda tiveram uma queda de quase 30%. Após isso a oferta superou a demanda em mais de 20% e foi nessa época que os preços explodiram. Isso até por volta de jan/2011. De lá pra cá o mercado está morno e as ofertas despencaram. Os preços praticamente acompanharam a inflação.

De duas uma ou os economistas não entendem nada ou isso está mal explicado. Na verdade está mal explicado.

A demanda por imóveis é muito suscetível ao cenário futuro. Se você vê no jornal todo dia que a economia não está lá essas coisas, dificilmente você vai tomar a decisão de emprenhar toda a sua poupança para comprar um apartamento. A taxa de juro é outro aspecto relevante pois a maioria das aquisições são feitas com financiamento. Quando a taxa de juro cai, a intenção de compra aumenta. Com a inflação o efeito é parecido, mas inverso. Quando existe inflação o medo de perder dinheiro leva o cidadão a aplicar o recurso em um ativo que o proteja da inflação, um bom ativo para isso é o imobiliário.

Já a oferta por sua vez depende do cenário futuro que o empreendedor vislumbra. Não é só o preço de venda ou a demanda atual. Os juros, o crescimento do PIB, e a inflação também são cenários analisados por quem pretende desenvolver um projeto. Um aspecto muito relevante da oferta é que a produção de um empreendimento demora e muito. Quando você vê um estande com umas mocinhas balançando as bandeirinhas tenha certeza de que para aquilo acontecer levou pelo menos um ano e meio. E isso me deixou muito surpreso no gráfico acima, o grau de acerto da oferta de imóveis é impressionante.

Para concluir, pegar uma regra econômica, que se aplica a alguns casos específicos e extrapolar para um mercado muito complexo geralmente leva a conclusões equivocadas.