Pergunte ao seu avô ou ao seu pai o que ele acha e vai ver
que a resposta é unânime: compre. Mas quais fundamentos embasam essa resposta
uma vez que existem muitos que defendem que investir em um imóvel é a maior
furada e que o negócio é aplicar os seus recursos no mercado financeiro que
você ganha muito mais.
Eu fiz uma análise para dirimir essa questão.
Hipótese 1) O investidor compra um imóvel de 500 mil. Dá 150
mil de entrada e financia o resto com a caixa pelo sistema SAC em 30 anos. O
fluxo da planilha em anexo eu tirei da simulação que eu fiz na caixa. O valor
do imóvel eu reajustei pelo IGP-M (5% a.a.) uma vez por ano.
Hipótese 2) O investidor pega os 150 mil dele e investe em
uma aplicação financeira rendendo entre 9% e 12% a.a. líquido (eu não conheço
nenhuma aplicação que renda isso hoje, mas vamos lá). Mas como o investidor
precisa morar ele vai alugar um apartamento a 0,5% do valor do imóvel, 2500 R$.
Também reajustado por 5% a.a.
Supus que os dois investidores tem o mesmo orçamento. Como a
primeira parcela é de 3.600 R$, o segundo investidor terá um excedente de caixa
de 900 R$ e aplicará no mesmo investimento que aplicou os 150 mil. Alguns anos
após, ele precisará retirar recursos da aplicação para pagar o aluguel.
O resultado ficou o seguinte:
É nítido que o investidor que comprou o seu imóvel estará
com um patrimônio final maior que os investidores que conseguirem investir nas
taxas indicadas acima. Nessa análise quem comprou o imóvel financiando se deu
muito melhor dos que investiram.
Para baixar a planilha clique aqui
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Parabéns boa analise talvez sirva para desmistificar alguns pontos de duvida do comprador.harfenist@globo.com
ResponderExcluirComo ficaria a simulacao p quem tem p pagar a vista?
ResponderExcluirVantagem de aplicar e alugar. Ou comprar?
Grato
Ricardo
Este comentário foi removido pelo autor.
ExcluirBoa tarde Sr. Ricardo,
ExcluirPela simulação da planilha, se você conseguir um investimento de 30 anos para o valor que você teria que pagar a vista, a taxa de investimento para compensar necessária seria de 11,28% ao ano, líquida de impostos.
Mas um comentário relevante é que você precisa incluir nessas contas um custo de conveniência (convinience yield, dáuma prcurada no wikipedia). Que é o valor que você pagaria para não ter a incoveniência de ser despejado por esses 30 anos. Esse valor é muito pessoal. Eu não inclui isso na análise pois a vantagem de se comprar já estava clara.
Na minha análise eu também não suponho uma valorização imobiliária, que dependendo do bairro onde você pretende morar pode ser certa, dada a escassez, como : itaim, vila nova conceição, Leblon, Ipanema, etc. Ab
Gostei. Artigo muito esclarecedor.
ResponderExcluirGostaria de receber semanalmente seus artigos.
Meu e-mail: sergiosouza@vendasbb.com.br
Naomfoi considerado a questao ciclica, onde ha ciclos onde o imovel consegue valorizacao acima do seu paradigma, como. A fase atual, intercalados por outras de valorizacao zero, senao levemente negativa, no meu caso meu aluguel é de 0,25% do valor pretendido pelos proprietarios. Neste caso, consigo aplicacao acima do custo de aluguel, e so bra um troco p reinvestir.
ResponderExcluirEsta falta de correlacao entre aluguel e Venda demostra caso Classico de edpeculacao, pois nao se realiza Venda. E p nao vender " barato" preferem alugar a precos " irrisorios". Para nao ficar com imovel vazio- renda negativa se considerar que ha iptu e condominio p pagar todo mes.
Meu senhorio ficou 8 meses ate conseguir alugar p mim.
Exatamente, eu não considerei a valorização do imóvel acima da inflação. Se ocorrer a perda de quem não comprou e investiu aumenta muito mais.
ExcluirAt,
Oque voce nao esta analisando. E o potencial e latente exaurimento da capacidade de valorizacao, com grande chance. De readequacao dos precos p. Patamares menores.
ExcluirP baixa renda talves seja verdade seu post, mas p Alta renda na acredito.
ResponderExcluirBoa tarde Sr. Anônimo,
ExcluirO fundamento é o mesmo para alta e baixa renda. Qual o seu argumento para não acreditar?
At,
Credito disponivel p imoveis ate 500k,
ResponderExcluirAcima normalmente se paga a vista, e esta parcelas infima. Da populacao tem mais conhecimento, e consegue aplicacoes mais rentaveis, conhece os ciclos economicos que Puxam o aumento dos imoveis , e sabe que todo ciclo tem fim, quando os imoveis ficam estagnados, ai é talves seja a hora de comprar. Mas como ja dito, imovel de Alta renda tem alugueis proporcionalmente baratos em relacao ao preco de Venda , com publico com acesso a aplicacoes. De Alta rentabilidade.
Pior, se ou quando a crise de fora chegar aqui, secam. Investimentos por aqui. Empresas e bancos nao captam recursos, bancos ficam impedidos de emprestar por nao se enquadrarem na basileia III. -> caem as vendas por falta de emprestimo, configura se ciclo recessivo. Alta renda tambem reduz sua renda, e adia ou cancela a troca de seu imovel por outro maior, melhor. Precos de imoveis como um todo, Alta e baixa renda, se tornam pessimo investimento. Quem aplicou tenta. Fazer liquidez de seus assets -> imoveis em liquidacoes. -> precos caem. Mas p baixa renda que depende de credito talvez este seja o momento, pois dependem de credito, ou esperam p ver o custo de credito cair, e precos idem, pois apos a crise, governo tentarà dar novos estimulos, mas iso é p depois da copa, ou depois das olimpiadas.
Ab
Ricardo Rays
Et. Ja ha Claros sinais que este ciclo ja . Deu sinais de fadiga.
ResponderExcluirHa muitos exemplos de precos em quedas , as construtoras alegam descontos, mas e queda. Mesmo, de ate 30%
Imovel usado idem.
Populacao que depende de credito p aquisicao esta sufocada, 50% da populacao ja xomprometeu ate 50%. De sua renda.
Nao da comparar com eua, la permitem endividamentos acima dos limites daqui, ate por isso nao se vera bolha, (ainda bem) , mas amarrou novos aumentos.
Eua permitiram familias fazer varies hipotecas no mesmo imovel p financiar consumo, ou aquisicao sem sinal de entrada, nao era p dar certo no longo prazo e nao deu.
Conceito economic: nao existe rosca sem fim, e sim ciclos.
Ab
Todo investimento tem momento de entrar. E de sair.
ResponderExcluirEu comecei diminuir minha exposicao em imoveis .
Outros tambem. Ja o fazem. Quando der panico e efeito manada, serà que nem a brincadeira danca das cadiras, os ultimos cairao no chao..
Os incautos se baseiam. Nos ultimos 5 anos p investir em imoveis. Coitados, chegarao no fim da festa e pagarao a conta.
Sou pela linha de pensamento que imóvel sempre será melhor negócio, salvo, quando a intenção seja retorno a curto prazo. Entretanto, há casos a se considerar, dependendo do imóvel e sua localização.
ResponderExcluirHá dois anos decidi vender meu imóvel e alugar. Passei então a utilizar parte do capital da venda do imóvel para comprar imóveis de baixo padrão e revendê-lo com algum lucro. Na primeira venda, o lucro pagou o aluguel do ano inteiro, na segunda e terceira compra e revenda, obtive lucros que permitiram comprar imóveis para revenda de melhor padrão e assim sucessivamente. Tem dado certo.
ResponderExcluirBom dia.
ResponderExcluirParabéns pela sua análise, muito bom, esclarece
muitas duvidas.
Meu e-mail romariotsousa@gmail.com
Agradeço o envio de informações. rosebritt@hotmail.com
ResponderExcluirBem, se for assim, um imóvel em SP de 60 m2 que custa a bagatela de R$ 400,00 hoje, custará 1 milhão daqui 10 a 15 anos? A população tem renda para isso? Acho dificil!
ResponderExcluirSr. Anônimo,
ExcluirVocê está correto. ! milhão é muito dinheiro. Hoje.
Em 10 anos um café vai custar 10 Reais. Você está confundindo o valor do dinheiro no tempo.
Não sei se me expressei direito. Mas a variação do valor do imóvel é corrigido pela inflação. Somente pela inflação.
abs.
A melhor simulação para isso que vi foi http://www.dinheiroetc.com.br/simuladores-financeiros/imoveis/comprar_ou_alugar_imovel a sua está muito incompleta faltam muitos dados para tornar a simulação real
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