Por que os imóveis ficaram tão caros?

Como eu já disse no post os preços dos imóveis vão cair? Imóvel não está caro. Imóvel é caro. No entanto o questionamento que eu ouço é que os preços subiram rápido demais e isso assusta muita gente.

O que aconteceu no mercado imobiliário foi que por muito tempo não havia oferta de imóveis. No gráfico abaixo eu apresento a evolução real da economia global do País (PIB) contra a evolução da construção no país( FBCF-Construção).

É fácil de perceber que nas décadas de 80 e 90 a construção no Brasil teve crescimento zero. E esse índice representa todas as construções do país incluindo obras públicas (escolas, estradas, hospitais, etc) e obras civis (onde se enquadram imóveis industriais, comerciais e residenciais).

Por mais de 20 anos pouco se construiu no país e após o ano de 2002 houve uma retomada da construção de edifícios residenciais e comerciais para suprir essa demanda reprimida.

Dessa forma eu atribuo o crescimento do preço do valor dos imóveis a três fatores: demanda reprimida, qualidade dos imóveis novos, e oferta de crédito.

Pelo gráfico acima podemos constatar que uma geração inteira não teve acesso a sua moradia própria. Então hoje temos os novos compradores (nascidos na década de 80) que estão chegando ao mercado com uma formação melhor que a da geração anterior e com maior capacidade de pagamento. Temos a geração nascida nas décadas de 60/70 que não tiveram acesso à moradia. Além da geração anterior que se interessa pela qualidade dos imóveis mais novos.

A qualidade dos imóveis novos é realmente uma mudança de paradigma em relação aos imóveis construídos na década de 70. Quem mora hoje em um apartamento novo entende bem essa mudança.

Não digo na qualidade da construção, mas na infraestrutura provida pelos recém-entregues apartamentos. Morar em um prédio com uma academia melhor que a do bairro, com sauna, quadra de squash, home theater além das recepções suntuosas com decoração e paisagismo de primeira (além da segurança que será assunto de outro post) é de longe um atrativo para quem mora em um edifício antigo. É como trocar um Monza por um Honda Civic. O Monza era bom. Mas o Honda é muito melhor. Mais caro, mas melhor.

Em relação à oferta de crédito, ela se deu graças a uma mudança na legislação que passou a permitir a alienação fiduciária do imóvel ao invés da burocrática hipoteca. Isso deu mais segurança jurídica às instituições financeiras que passaram a ofertar mais crédito. Ainda ínfimo em relação aos outros países do mesmo patamar econômico do Brasil.

Todos esses fatores trouxeram novamente à vida o mercado imobiliário.  A lei da oferta e procura é conhecida de todos. E no caso do mercado de imóveis a demanda ainda é muito maior do que a oferta.

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