Vale a pena ser investidor junto com o incorporador?

Este foi um questionamento feito a mim por um grande amigo. E cabe a mim, como incorporador, ressaltar os riscos e o retorno desta oportunidade. Pois os meus investidores acreditam ser o melhor negócio imobiliário, dado o risco assumido.

Eu gostaria de expor os riscos embutidos no negócio de incorporação e dizer que o retorno é compatível com o risco assumido.

São quatro os riscos assumidos quando se investe juntamente ao incorporador: o produto; as questões da municipalidade; as questões jurídicas; e o risco financeiro.

Em relação ao produto eu acho importantíssimo salientar que a empresa de vendas deve ser consultada para verificar se o produto oferecido é compatível com o mercado. Oferecer um produto de quatro dormitórios onde o mercado só aceita dois ou três, é correr o risco de não vender no lançamento e aguardar o final da construção da obra, para ver se então o mercado aceitará o produto ofertado. Isso pode complicar o investidor na questão de exposição de caixa.

Verificar se um projeto pode ou não ser aprovado é uma responsabilidade da incorporadora. Mas cabe ao investidor questioná-la em relação ao zoneamento, se haverá ou não desapropriação da área, se existe loteamento aprovado na região, se existe adutora da Sabesp sob o terreno, ou se uma antena da Embratel prejudica a construção do empreendimento.

A viabilidade jurídica é fundamental para a implementação do negócio. Se o proprietário do terreno tiver uma dívida que exceda o valor do imóvel, o negócio pode ser desfeito até quatro anos depois da venda do imóvel, inclusive escriturado e registrado na prefeitura. Ou seja, se a análise jurídica não for bem feita, ao término da construção, um juiz pode cancelar a venda do terreno e pedir que o terreno seja devolvido ao credor. Isso seria um pavor para o investidor.  Portanto, se for investir em incorporação, eu advirto que é extremamente fundamental a supervisão de um advogado.

Finalmente, o risco financeiro. Ele existe na medida em que o prazo para aprovação independe da vontade do incorporador. Pode levar três meses como doze. E isso prejudica as expectativas do investidor. Embora a correção do preço de lançamento seja feita pelo INCC, quando você frustra uma expectativa, não há como consolar o investidor.

Investir em incorporação é um ótimo negócio,com retorno de 30 a 40% ao ano, contanto que se invista em empreendedores experientes no mercado. Que dominam as legislações e as práticas de mercado. E não custa nada lembrar, se quiserem investir invistam com a Trust Real Estate.