A falta de demanda por imóveis faz o preço cair?

Diversos veículos da mídia vêm falando dos saldões de algumas incorporadoras e falando que o mercado está despencando, que a bolha estourou, etc, etc. Primeiramente eu gostaria de salientar que quando se faz uma análise do mercado é importante fazer uma análise do mercado como um todo, não fazer uma análise de uma empresa e extrapolar para o mercado.

Economia não funciona assim. O agregado da microeconomia não dá a macroeconomia. Existe uma lacuna entre essas duas ciências e ainda não foi criada nenhuma lei que conseguisse agregar essas duas. E é mais provável que um Nobel em economia consiga fazer isso que um jornalista, isso é a minha opinião.

Abaixo eu mostro o gráfico da evolução da oferta de imóveis contra a demanda de imóveis. Os dados são retirados da pesquisa do Secovi/SP e estão anualizados.

Podemos notar que no período de jan/05 até set/07 a oferta foi superior a demanda. O que a princípio fariam os preços caírem. Mas não caíram. Entre set/07 e jul/08 a demanda foi praticamente igual a oferta. E nessa época os preços subiram. Entre jul/08 e jul/09, tanto a oferta de imóveis quanto a demanda tiveram uma queda de quase 30%. Após isso a oferta superou a demanda em mais de 20% e foi nessa época que os preços explodiram. Isso até por volta de jan/2011. De lá pra cá o mercado está morno e as ofertas despencaram. Os preços praticamente acompanharam a inflação.

De duas uma ou os economistas não entendem nada ou isso está mal explicado. Na verdade está mal explicado.

A demanda por imóveis é muito suscetível ao cenário futuro. Se você vê no jornal todo dia que a economia não está lá essas coisas, dificilmente você vai tomar a decisão de emprenhar toda a sua poupança para comprar um apartamento. A taxa de juro é outro aspecto relevante pois a maioria das aquisições são feitas com financiamento. Quando a taxa de juro cai, a intenção de compra aumenta. Com a inflação o efeito é parecido, mas inverso. Quando existe inflação o medo de perder dinheiro leva o cidadão a aplicar o recurso em um ativo que o proteja da inflação, um bom ativo para isso é o imobiliário.

Já a oferta por sua vez depende do cenário futuro que o empreendedor vislumbra. Não é só o preço de venda ou a demanda atual. Os juros, o crescimento do PIB, e a inflação também são cenários analisados por quem pretende desenvolver um projeto. Um aspecto muito relevante da oferta é que a produção de um empreendimento demora e muito. Quando você vê um estande com umas mocinhas balançando as bandeirinhas tenha certeza de que para aquilo acontecer levou pelo menos um ano e meio. E isso me deixou muito surpreso no gráfico acima, o grau de acerto da oferta de imóveis é impressionante.

Para concluir, pegar uma regra econômica, que se aplica a alguns casos específicos e extrapolar para um mercado muito complexo geralmente leva a conclusões equivocadas.