Bolha imobiliária: estamos vivendo uma?

Vou descrever quais são as principais características da formação de uma bolha imobiliária e então o leitor terá condições de concluir se há ou não uma bolha imobiliária no Brasil. E eu vou me referir aqui principalmente à cidade de são Paulo, pois é onde atuam as principais incorporadoras as “vilãs” da alta dos preços dos imóveis. E é onde estas estão elevando o preço dos imóveis a valores muito acima da inflação.

Inicialmente eu gostaria de separar bolha imobiliária de desvalorização imobiliária. Nos EUA nós tivemos uma bolha imobiliária que estourou em 2008, na Grécia nós temos desvalorização imobiliária devido à crise sem precedentes instalada no país. A bolha acontece geralmente acontece por causa de três fatores: crédito irresponsável; alta inflação (quando utilizada como indexadora) e muita especulação.

Em relação ao crédito nos EUA como em diversos outros países que estão sofrendo com o colapso financeiro imobiliário, quem emprestava o recurso não era quem fazia a análise de crédito, muito menos quem vendia o crédito. Lá existia, e ainda existe, muitos intermediários entre quem empresta o recurso e quem efetivamente vende. Aqui, quem empresta é a mesma instituição que analisa o crédito, e quem vende. O Bradesco ou o Itaú analisa a carteira de crédito dele antes de liberar financiamento. Parece besteira, mas aquele papo de quem engorda o boi é olho do dono, aqui é relevante. E tanto o Itaú quanto o Bradesco (BB, CEF etc) tem previsões de aumento de oferta de crédito imobiliário e tem restringido cada vez mais o critério de análise de crédito. Isso só acontece em um cenário, aumento expressivo da demanda.

A Inflação foi o que estourou a bolha dos EUA, pois era a indexadora de diversos contratos de baixa renda. Quando a inflação aumentou os donos dos imóveis ficaram inadimplentes e assim desmoronou o castelo de cartas. Aqui a indexadora de crédito imobiliário é a TR (Taxa referencial). Que nos últimos anos variou entre 1 e 2%. E como é o indexador também da poupança, antigamente em 6% + TR, não existe interesse que esse número aumente.

Os especuladores geralmente são os vilões das crises. Geralmente imaginamos um gordo mafioso com um charuto na mão dando ordens de compra e venda por telefone, gritando com o corretor. Mas não é bem essa a cara do especulador. A não ser que você compre um imóvel com um contrato de locação, você está especulando quando compra um imóvel. Ninguém garante que você vá morar ali para sempre, então você pensa nas qualidades necessárias para ocupar e caso precise vender, por que não?

A especulação nos lançamentos imobiliários aumentou muito nos últimos anos. Geralmente antigamente 30% era vendido para investidores e 70% para potenciais moradores e hoje essa proporção se inverteu. 70% para investidores e 30% para moradores. Isso significa que o mercado vai estourar? Não.

Tenha cuidado quando você ler um número de proporção. Jornalistas adoram brincar com isso. 70% de quanto? Anualmente são lançadas em média 30.000 novas unidades no mercado, contra 3,5 milhões de moradias em São Paulo. Isso significa menos de 1% por ano. E é 70% disso que está na mão dos especuladores de imóveis na planta.

Outro dado relevante é que vários especuladores tem interesse em alugar os imóveis. E hoje são apenas 800 mil residências alugadas em São Paulo. Acho que existe espaço pra alugar esses imóveis.

 Com a análise de crédito dos bancos, o controle do indexador da taxa de juros e a inexpressiva participação dos especuladores no mercado imobiliário eu deixo aqui a minha impressão de que não estamos vivendo uma bolha imobiliária.