Com a queda dos juros, salas comerciais são a alternativa?

Alguns investidores me perguntaram isso nas últimas semanas e achei que seria um bom post.

Eu indico para os meus investidores uma proporção entre 25 e 30% do portfólio de longo prazo imóvel com renda. Ou seja, se você não tem, agora é um bom momento.

Mas existem algumas precauções muito importantes a se tomar antes de comprar o imóvel: localização, tamanho do empreendimento e se existe ou existirá uma administradora de locação.

Para o imóvel comercial a localização é fundamental. Uma boa dica que eu dou é parar na frente do imóvel e se perguntar: se eu fosse montar uma loja de qualquer coisa, aqui seria um bom ponto? Se a resposta for sim, já é um bom começo. Outra pergunta é se no entorno não existe oferta excessiva do mesmo produto. Entender a ocupação dos conjuntos vizinhos é muito importante.

O tamanho do empreendimento é fundamental. Nos últimos anos foram lançados empreendimentos de 300 a 500 conjuntos comerciais de 30 metros quadrados. E vendidos com a idéia de que médicos e advogados ocupariam esses espaços. Quem tem sala nesses edifícios vai enfrentar dificuldade pra locar esses conjuntos. Haja médico!

A administradora de locação é muito importante para evitar a canibalização do empreendimento. Em um edifício de 500 salas se não houver uma administradora, os proprietários começam a baixar o preço com medo de ter que pagar o condomínio por mais um ano e o preço de locação do edifício despenca. Eu tenho notícias de escritórios alugando pela metade do valor de mercado por causa desse tipo de coisa.

Como exemplo eu vou deixar aqui um empreendimento que eu vou lançar em Perdizes no final do ano: antigamente no terreno ficava uma padaria (alguém já viu uma padaria mal localizada?), são 30 salas de 55 m² (que dá pra uma empresa com 4 ou 5 funcionários ocupar, e não só médicos, embora seja perto do Einstein) e terá administração da locação. Se for investir em imóveis comerciais esse é um bom padrão.

Apêndice

(a partir daqui é pra quem não cansou de ler ainda)

Eu gostaria de discorrer um pouco sobre a estrutura de alocação de recursos para concluir se investir em imóveis comerciais é uma boa ou não.

A queda da taxa de juros de 12% a.a. para 8% ao ano deveria mudar pouco a proporção de alocação de recursos de um investimento que contemple: renda fixa, renda variável e imóveis. De forma marginal. No entanto, como o investidor brasileiro é mal acostumado com a taxa de juros de 1% ao mês e para garantir essa rentabilidade ele assume mais risco para aumentar a rentabilidade. Em cenário de instabilidade econômica mundial tomar mais risco não parece a coisa mais sensata a se fazer.

Não que imóveis sejam arriscados, mas o investidor tem procurado alternativas aos investimentos tradicionais. Como a Bolsa não anda muito bem das pernas e machucou muita gente em 2008, os investidores estão desde então começaram a olhar para o tão mal falado mercado de imóveis.

Os analistas especialistas dizem que o momento é de comprar ações que pagam dividendos (trimestrais) e ainda tem o potencial de valorização da ação. Como se isso fosse muito diferente de imóveis, na verdade a estrutura é a mesma, só que o retorno de imóveis é maior e o risco é menor e o retorno é mensal.

Se vocês gostarem desse post eu posso escrever mais sobre o assunto.

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