Diversos veículos da mídia vêm falando dos saldões de
algumas incorporadoras e falando que o mercado está despencando, que a bolha
estourou, etc, etc. Primeiramente eu gostaria de salientar que quando se faz
uma análise do mercado é importante fazer uma análise do mercado como um todo,
não fazer uma análise de uma empresa e extrapolar para o mercado.
Economia não funciona assim. O agregado da microeconomia não
dá a macroeconomia. Existe uma lacuna entre essas duas ciências e ainda não foi
criada nenhuma lei que conseguisse agregar essas duas. E é mais provável que um
Nobel em economia consiga fazer isso que um jornalista, isso é a minha opinião.
Abaixo eu mostro o gráfico da evolução da oferta de imóveis
contra a demanda de imóveis. Os dados são retirados da pesquisa do Secovi/SP e estão anualizados.
Podemos notar que no período de jan/05 até set/07 a oferta
foi superior a demanda. O que a princípio fariam os preços caírem. Mas não caíram.
Entre set/07 e jul/08 a demanda foi praticamente igual a oferta. E nessa época
os preços subiram. Entre jul/08 e jul/09, tanto a oferta de imóveis quanto a
demanda tiveram uma queda de quase 30%. Após isso a oferta superou a demanda em
mais de 20% e foi nessa época que os preços explodiram. Isso até por volta de
jan/2011. De lá pra cá o mercado está morno e as ofertas despencaram. Os preços
praticamente acompanharam a inflação.
De duas uma ou os economistas não entendem nada ou isso está
mal explicado. Na verdade está mal explicado.
A demanda por imóveis é muito suscetível ao cenário futuro.
Se você vê no jornal todo dia que a economia não está lá essas coisas, dificilmente
você vai tomar a decisão de emprenhar toda a sua poupança para comprar um
apartamento. A taxa de juro é outro aspecto relevante pois a maioria das
aquisições são feitas com financiamento. Quando a taxa de juro cai, a intenção
de compra aumenta. Com a inflação o efeito é parecido, mas inverso. Quando
existe inflação o medo de perder dinheiro leva o cidadão a aplicar o recurso em
um ativo que o proteja da inflação, um bom ativo para isso é o imobiliário.
Já a oferta por sua vez depende do cenário futuro que o
empreendedor vislumbra. Não é só o preço de venda ou a demanda atual. Os juros,
o crescimento do PIB, e a inflação também são cenários analisados por quem
pretende desenvolver um projeto. Um aspecto muito relevante da oferta é que a produção de um
empreendimento demora e muito. Quando você vê um estande com umas mocinhas
balançando as bandeirinhas tenha certeza de que para aquilo acontecer levou
pelo menos um ano e meio. E isso me deixou muito surpreso no gráfico acima, o grau
de acerto da oferta de imóveis é impressionante.
Para concluir, pegar uma regra econômica, que se aplica a
alguns casos específicos e extrapolar para um mercado muito complexo geralmente
leva a conclusões equivocadas.
Esse blog é uma piada mesmo...
ResponderExcluirVamos aguardar mais um tempo e ver o que acontece com o preço dos imóveis.
Demanda artificial é diferente de demanda real.
Os preços cairão muito forte, investir em imóvel nesse momento é suicídio.
A bolha está formada, e vai realmente explodir quando houver pânico. Pessoas que financiaram apartamento de 500 mil em 30 anos vão se dar mal.
Jorge.
Jorge, bolha, como a dos EUA, nunca vai ocorrer no Brasil, pois existem trvas de segurança para emprestimos imobiliairos, pesquise. Outro ponto, concordo com oMartin, economista é pago pra falar o que alguns exploradores do mercado acionario querem, pra ganhar lucros nas costas dos pequenos investidores. Isso é Fato, pois em dez anos aobservando e conversando com amigos e clientes que inssistem em aplicar na bolsa, mesmo estando claro a instabilidade dela, me falaram dessas situações. Sou corretor de imoveis há mais de 5 anos e já trabalhei para bancos que fazem investimento, e afirmo, imovel é aplicação segura e conservadora.
ExcluirJorge,
ResponderExcluirMuito interessante o seu ponto de vista. Não tem embasamento, mas interessante.
At,
Martim Gross
Martim, olá.
ResponderExcluirSeria legal se você compartilhasse a fonte dos dados do seu gráfico.
Seria legal também um link para as noticias que você menciona no post para entendermos melhor do que está falando.
Obrigado e bom trabalho.
Lembro que em 2004 podia se comprar um apartamento de 3 dormitórios na vila olimpia em SP por R160.000,00
ResponderExcluirHoje este mesmo apartamento custa mais de R$450.000,00
Em 2007 comprei um imóvel na região do butantã por R$110.000,00 hoje este imóvel custa R$330.000,00.
Voltemos mais no tempo : em 1986 comprei um apartamento na zona leste por equivalentes a U$25.000,00 e vendi em 2006 por R$80.000,00 .
Antes quases todos os casais jovens podiam adquirir imóveis e financiar em até 180meses ( até 20 anos atrás) , ao menos é isto que pregavam as incorporadoras , hoje nem mais incentivo aos jovens existe mais pois sabem que os mesmos estão fora do mercado imobiliário
Martim, qual a fonte dos dados do gráfico?
ResponderExcluirEstá acima do gráfico. At.
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